이재명 정부 부동산 정책 제언: ‘똘똘한 한 채’ 집중 완화(이성영)

이성영(부동산학 박사)

한국 사회에는 부동산에 관한 여러 가지 미신이 있다. 그중 하나가 ‘진보 정권이 집권하면 집값이 오른다’는 믿음이다. 하지만 자산 시장에서는 과학적 근거가 없다고 해도, 많은 사람이 믿으면 그 믿음은 ‘자기실현적 예언’으로 현실화된다.

실제로 이재명 대통령 당선 직후, 강남 3구를 중심으로 아파트 가격이 무섭게 치솟기 시작했다. ‘진보 정권에서 다시 집값이 오를 것이다’라는 불안과 기대가 시장에 퍼지면서 불로 소득에 대한 기대, 벼락 거지가 될까 두려운 공포, 탐욕, 군중 심리 등 ‘야성적 충동’(Animal Spirits)이 격화되었다. 야성적 충동은 본격적으로 불이 번지기 전에 선제적으로 막는 것이 무엇보다 중요하다.

긴급 상황에서 과감하고 적실한 6‧27 부동산 정책

이재명 정부의 첫 부동산 대책인 6‧27 정책은 대출 규제를 획기적으로 강화했다. 기존의 LTV(주택 가격 대비 주택담보대출 비율), DSR(연간 소득 대비 연간 총부채 원리금 상환 비율)에 관계없이, 6억 원 이상 주택담보대출을 전면 금지하였다. 주택 가격이나 소득 수준과 무관하게 6억 초과 대출을 허용하지 않는 전례 없는 강력한 조치였다.

우리나라에서는 대출을 끼고 주택을 구매하는 방식이 일반적이다. 대출을 옥죄어 ‘돈줄’을 차단하는 것이 추격 매수를 막고 주택 가격 급등을 진정시키는 가장 즉각적인 효과를 낸다. 실제 6‧27 대책은 강남 아파트를 중심으로 번지던 급등세를 진정시키는 데 성공하였다. 시장 참여자들의 야성적 충동을 선제적으로 제어한 점에서 칭찬받을 만한 정책이다.

하지만 6억 원 이상 주택담보대출 대출 규제는 한시적인 진통제일 가능성이 크다. 고가 아파트 급등세 차단에 대한 긴급 처방으로 적실성은 있지만, 대다수 선진국이 사용하는 소득 대비 적정 부채 기준인 DSR과 달리 자의적인 금액 기준이다. 투기 심리가 다시 높아지면 6억을 약간 밑도는 대출을 받아 살 수 있는 아파트로 수요가 집중되는 ‘풍선 효과’가 발생할 위험도 존재한다. 결국 6‧27 대책은 급한 불을 끄는 역할을 했지만 지속 가능한 정책으로는 한계가 있다. 긴급 상황에서 진통제 역할을 잘 해주었지만 계속 진통제로 지속할 수는 없다.

그림 1. 주간 아파트 매매가격 지수 변동률(한국부동산원)

또한 6‧27 대책은 불이 커지고 번지는 것을 막은 것일 뿐 근본적인 예방 대책은 아직 나오지 않았다. 강남 3구 아파트 가격 급등의 기세를 꺾었을 뿐 송파구는 여전히 주간 0.4% 이상 상승률을 보인다. 연간 환산 시 20%가 넘는 상승률로, 근본 대책이 마련되지 않으면 언제든 다시 급등할 수 있는 상황이다.

지방 소멸을 막기 위한 부동산 정책 방향: ‘똘똘한 한 채’로의 집중 완화

그림 1에서 볼 수 있듯이 2025년 상반기의 아파트 가격 급등은 전국적인 현상은 아니다. 6대 광역시 대부분은 오히려 가격이 하락하고 있으며, 부산의 강남이라 할 수 있는 해운대의 아파트 가격도 하락세를 면치 못하고 있다. 2025년 강남·서초·송파 강남 3구를 중심으로 이루어지고 있는 매우 국지적인 현상이다. 쉽게 말해 지방 부자들이 지방 부동산을 팔고 서울 요지의 아파트를 사고 있다는 의미이다.

이러한 현상은 두 가지 이유로 설명할 수 있다. 첫째, 인구의 절반 이상이 수도권에 거주하고 양질의 일자리가 수도권에 집중된 상황에서, 합계출산율 0.72(2023), 0.74(2024)명으로 초저출산이 심화되어 지방 인구 급감이 예상되자 지방 부자들은 자산을 서울로 옮기고 있다. 둘째, 이명박·윤석열 정부의 양도세, 보유세 감면 정책과 문재인 정부의 ‘다주택 투기꾼, 1주택 실수요’ 프레임에 기반한 부동산 대책이 결합하여 ‘똘똘한 한 채’로의 수요를 집중시켰다.

이왕 세금 혜택이 많은 ‘똘똘한 한 채’로 집중시킬 거면 자산 가치 상승 가능성이 가장 높은 강남 3구 아파트를 사는 것이 자산 가치 극대화 차원에서는 지극히 합리적인 선택이다. 하지만 이 같은 선택은 지방 인구 유출과 산업 쇠퇴를 가속화해 국가 전체 쇠퇴로 이어질 위험을 높인다. 지방 소멸을 막고 지역 균형 발전을 이루기 위해 이재명 정부는 ‘똘똘한 한 채’ 집중 수요를 분산시키는 정책을 시급히 추진해야 한다.

‘똘똘한 한 채’ 집중 완화를 위한 정책 제언

지방의 부동산을 팔고 똘똘한 한 채를 찾아 강남으로 몰려는 상경 행렬을 막기 위해서는 ‘다주택 투기꾼, 1주택 실수요’ 프레임에 기반하여 1주택 보유자에게 과도한 혜택이 집중되는 문제를 해소할 필요가 있다.

이를 위해 첫째, 종합부동산세 과세 기준을 주택 수가 아닌 주택 가액 중심으로 재편해야 한다. 현행 종합부동산세는 다주택자에 대한 중과세를 중심으로 설계되어 있다. 그러나 이 구조에서는 시세 수십억 원에 달하는 강남의 초고가 1주택자는 상대적으로 낮은 세율을 적용받는 반면, 지방의 중저가 주택을 여러 채 보유한 경우에는 과도한 세 부담이 발생한다. 그 결과 지방의 주택을 팔고 강남의 고가 주택 1채로 수요가 집중되는 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 강화되고 있다.

둘째, 문재인 정부에서 추진했던 공시 가격 현실화 로드맵을 재추진해야 한다. 2020년 발표한 ‘공시 가격 현실화율 로드맵’에서는 2030년까지 공동 주택 공시 가격을 시세의 90% 수준으로 올리겠다는 목표를 세웠지만 윤석열 정부에서는 공시 가격 현실화 로드맵이 사실상 폐기되었다. 특히 15억 이상 고가 아파트의 실거래가 반영률이 급감해 세금 부담이 크게 완화되면서 고가 아파트 집중 현상이 가속화되었다. 공시 가격을 시세의 90% 수준으로 단계적으로 올리는 공시 가격 현실화 로드맵을 재추진하여 해당 부동산을 실제 사용하고 거주할 사람에게 돌아가도록 해야 한다.

셋째, 1주택 양도소득세 장기보유특별공제 혜택을 축소해야 한다. 이명박 정부가 도입한 이 제도는 10년 이상 보유한 1주택에 대해 양도차익의 최대 80%까지 공제해 준다. 예컨대 10년 전 10억 원 아파트가 현재 50억 원이 되어 양도차익이 40억 발생해도 양도소득세는 약 2억 원 남짓이다. 이는 법인세율(약 20%), 소득세율(45%)에 비해 지나치게 낮은 수준이다. ‘땀’에 대한 과세는 높고, ‘땅’에 대한 과세는 낮은 현실에서 누가 열심히 일하고 기업에 투자하려 할까?

비록 제도의 취지가 장기 보유를 장려해 투기성 단기 거래를 억제하는 목적이었을지는 모르지만, 지나친 인센티브는 고가 주택 집중을 심화시키는 부작용을 낳고 말았다. 따라서 공제율을 낮추거나 고가 주택 적용 요건을 강화해 고가 주택 장기 보유를 통한 시세 차익 집중을 억제해야 한다.

부동산 백년지대계의 초석을 마련하는 이재명 정부가 되길

지방 소멸 가속화를 막기 위한 부동산 정책 방향을 제언했지만, 이 외에도 전세대출‧전세보증 보험 보장 한도 점진적 축소, 토지 비축 확대, 로또 분양 문제 해결, 부담 가능한 장기 임대주택 공급 확대 등 다수의 과제가 남아 있다.

이재명 정부가 초저출산과 지방 소멸의 흐름을 돌려세우고, 청년들이 주거 불안 없이 안심하고 일과 가정에 집중하는 사회, ‘땅’보다 ‘땀’이 존중받는 사회를 만드는 부동산 백년지대계의 초석을 놓길 간절히 기원한다.