주거 정책의 성적표는 세입자의 삶이다(김덕영)

김덕영(희년함께 토지정의센터장)

계약 갱신을 앞둔 세입자에게 절실한 숫자는 다음 달 월세와 주거비다. 얼마나 오를지, 그 돈을 어디서 마련할지에 따라 일상이 흔들린다. 정부가 수십만 호의 공급을 약속할 때도 세입자는 묻는다. 그 집은 언제 내게 돌아오며, 나는 얼마를 부담해야 하는가.

지난 9월 정부가 발표한 ‘주거안정플랜’은 분명한 진전이다. 2030년까지 공적 주택 약 119만 호를 공급하고, 중산층까지 포괄하는 보편형 공공 임대를 도입하며, 주거 급여와 청년 월세 지원을 확대하겠다고 밝혔다. 주거 안정을 위해 공공의 책임을 넓힌 방향은 환영할 일이다.

그러나 지원을 얼마나 늘릴지와 그 결과 부담을 얼마나 낮출지는 다른 질문이다. 정책 발표 현장에서도 기자는 주거비 부담을 어느 수준까지 낮출 것인지 물었다. 정부는 공급과 지원 확대 방안을 설명했지만 구체적인 경감 목표는 제시하지 않았다. 무엇을 하겠다는 계획에 더해, 시민의 삶을 얼마나 바꾸겠다는 약속이 필요하다.

ⓒUnsplash

정책의 성적표에 세입자의 실제 주거비와 거주 안정을 담아야 한다. 월세와 관리비, 보증금 마련에 드는 대출 이자 등 비용을 살피고, 소득에서 주거비가 차지하는 비율과 안정적으로 거주할 수 있는 기간을 함께 평가해야 한다. 소득·연령·지역별로 출발점과 개선 목표, 해마다의 결과를 공개해야 평균 뒤에 가려진 사람들의 형편이 드러난다. 주거비가 줄었더라도 더 좁고 열악한 집으로 밀려난 결과라면 성과로 볼 수 없다.

미국 뉴욕시는 올해 6월 임대료 규제 대상 아파트의 1년·2년 계약 인상률을 모두 0%로 정했다. 임대료 동결이 총 주거비 감소를 뜻하는 것은 아니며, 유지·보수와 운영에 미칠 영향도 살펴야 한다. 다만 임대료 인상을 억제하겠다는 약속을 시민이 확인할 수 있는 숫자로 제시했다는 점은 참고할 만하다.

주거비 부담을 낮추려는 노력이 오래 이어지려면 집 아래 놓인 땅도 살펴야 한다. 공공이 저렴하게 공급한 집이라도 시간이 흐른 뒤 시세 차익을 남기고 거래된다면, 다음 입주자는 다시 높은 가격을 감당해야 한다. 오늘의 지원이 다음 세대의 주거 안정으로 이어지려면 토지와 주택에서 생기는 이익을 어떻게 나눌지 물어야 한다.

“토지는 다 내 것임이라”(레 25:23). 이 말씀에 기초한 희년 규정은 땅을 영구히 처분하지 못하게 하고, 정해진 때에 본래 가문의 땅을 회복하도록 했다. 삶의 기반을 잃은 이에게 다시 시작할 길을 열어준 것이다. 이 원리는 오늘 우리에게도 묻는다. 재산을 지키는 질서 안에서 이웃이 살아갈 자리는 함께 지켜지고 있는가.

도로와 철도, 학교와 일터가 들어서면 주변 땅의 가치가 오른다. 그 상승분에는 공공의 투자와 이웃의 노동이 담겨 있다. 공동체가 만든 가치의 일부를 이웃의 주거권으로 돌리는 일은 정당하다. 이를 위해 토지 가치에 따른 보유세를 보편적으로 부과하되 점진적이고 예측 가능하게 강화해야 한다. 소득이 적은 실거주자에게는 납부 유예와 분납 등 보완책을 마련하고, 재원은 세입자 주거비 지원과 공공·사회 주택 확충에 연결해야 한다.

국가 공동체가 소유한 땅에는 다음 세대도 부담할 수 있는 집을 남겨야 한다. 공공·사회 임대 주택은 건설·관리 비용을 충당하면서 입주자의 소득으로 감당할 수 있는 임대료를 설계하고, 필요한 공적 지원을 결합해야 한다. 토지는 공동체가 보유하고 입주자는 건물을 소유하는 토지 임대부 주택도 확대할 수 있다. 이때는 토지 매입비가 초기 구입비에 들어가지 않는 장점을 살리되, 건물 구입비와 토지 임대료를 함께 따져 실제 부담을 낮춰야 한다. 재판매 때에는 과도한 시세 차익을 제한하는 기준도 필요하다. 주택 개량 비용과 합리적인 가치 보전은 인정하면서도 다음 입주자의 접근성을 지키는 설계가 필요하다. 소유와 임대의 방식은 달라도 공공의 지원으로 만든 혜택은 오래 이어져야 한다.

“네 이웃을 네 자신과 같이 사랑하라”(레 19:18)는 말씀은 이 논의를 교회 자신의 삶으로 가져온다. 나의 삶터와 가족의 내일이 소중하듯, 이웃의 삶터와 내일도 소중하다. 그가 월세를 내고 나면 무엇을 먹는지, 아이를 키우며 얼마나 오래 머물 수 있는지에 관심을 두는 것은 이웃 사랑의 구체적인 모습이다.

교회는 가진 땅과 건물을 청년과 이주민의 안정된 거처, 위기에 놓인 가정의 긴급 주거로 활용할 수 있다. 임대인인 성도는 임대료와 계약 기간을 정할 때 세입자의 생활을 함께 고려할 수 있다. 노회와 교단은 이런 실천을 시작하는 교회에 법률 자문과 재정을 지원할 수 있다. 이웃의 주거권을 지키는 정책에 관심을 갖고 지지하는 일도 교회의 몫이다.

자산에 몰두하는 사회에서 교회는 ‘우리 이웃은 어디에서 살아갈까’를 먼저 묻는 공동체여야 한다. 정부의 주거 정책도, 교회가 가진 자산도 그 질문 앞에서 평가받아야 한다. 처음의 세입자가 다음 계약 갱신을 덜 두려워하게 되었는가. 그 답을 시민이 체감할 수 있을 때, 공급의 약속은 비로소 주거 안정의 성과가 된다.